上海办公室装修公司

　　策源机构最新发表的《2007年上海房地产市场回顾报告》显示，与住宅市场相比，今年上海商业及办公物业供应量大幅下跌导致供求关系逆转，使商办物业呈现供不应求的现象。

　　策源认为，仅以供求失衡判定商办市场面临利好并不科学。虽然上海城市综合实力的提升、产业结构的升级必然带来需求升级，但随着宏观调控目标向营业性地产的转移，对市场的短期发展需持谨慎态度。

  　销售型写字楼供求逆转

　　自2002年市场复苏以来，上海销售型写字楼供应量逐年增长。2005、2006年，销售型写字楼的大举入市和办公类用地大量成交，令业内人士普遍预期，2007、2008年会迎来销售型写字楼的供应高峰。但事实正相反，今年1-11月全市新增销售型办公物业109.39万平方米，同比下降32.53%。

　　2006年末，销售型写字楼集中上市，开发商开始重新考量在现行市场背景下的生存模式。由于上海写字楼租赁市场日趋火爆，写字楼盈利模式进入价值回归的理性阶段，短视的销售模式开始为一些大型、有品牌意识的开发商摈弃。长期持有经营对于需要平衡不同投资条线和看重资产总值的开发商而言，显然更具吸引力。

　　另一方面，紫竹科技园区、浦江智谷、长风生态商务区等大型项目的开发并未如预期进行，导致本年度供应量大幅缩减。而前11个月全市累计成交办公物业156.13平方米，同比增长6.84%。供求比发生重大逆转，由2006年的1:0.9变为1:1.43。

　　同时，随着城市化进程的不断推进，写字楼市场外围化趋势日趋明显，除内环以外区域的成交面积占到总量的62%，尤其是中环沿线区域，立体交通网络便捷、配套条件不断完善，成交增长迅速，占到总量的40%。

　　商铺市场结构不平衡

　　数据显示，截至11月底，2007年度全市商铺可售面积约460万平方米，是同期约230万平方米普通住宅存量的2倍，因外环区域商铺的大量供应，商铺呈明显结构性供应过剩。

　　供应结构性过剩问题原因在于：伴随房产开发外热点外移，商铺供应重心已移向外环，1-11月份外环以外区域商铺供需比为1.07：1，呈供过于求局面。仅金山区供应面积就高达52.5万平方米，约占全市新增供应面积的29%。

　　从行政区来看，1-11月份，黄浦、徐汇、浦东等10个中心区域商铺总供应面积约33万平方米，不足全市供应总量的20%。从环线看，外环以内区域供需比高达0.55：1。从产品市场表现看，除个别商业裙房由于面积过大且无法分割销售导致滞销外，其余如沿街店铺、休闲购物街、专业市场等商铺去化压力并不大，一些热门地段的商铺价格至今仍保持上涨势头并屡破成交记录。

　　从产品类型看，远郊地区供应较为突出的是各类集展示、交易、仓储功能的专业市场，如金山区枫泾镇的服装机械城和亭林镇长三角物流中心项目，此类项目占地面积巨大，主要吸引小业主投资，前景并不明朗；另一供应主力为大量新建小区的配套商业，如松江大学城、南汇等外环外区域的社区商铺，由于新建小区居民入住率不高，商铺作为一种长期投资品种，短期销售压力巨大。

　　三类商用物业将成热点

　　根据2007年土地供应和项目实际开发进度来看，2010年世博会前，上海商业地产将会掀起一波供应高潮，预计开发热点将包括三类。

　　第一类为新兴城市副中心商务区。

　　第二类为正在改造更新的市中心商圈，如不夜城商圈的嘉里二期，静安寺商圈越洋广场、会德丰广场，淮海路原襄阳路市场地块项目。

　　第三类为轨道多线换乘点商业，如虹口足球场3、4、8号线换乘长峰地块、世纪大道2、4、6、9四线换乘站的和记黄埔地块。

　　从商业地产形态来看，占据零售业主导地位的大卖场整体进入调整期，增长缓慢，而融吃、娱、购、游一体化的购物中心则继续发展。

　　在上海，综合两者优势，将大卖场做主力店的购物中心模式已渐成潮流。但开发此类物业的多数为拥有资金实力和商业运营经验，注重长期租金回报的大型开发商，他们更倾向于持有优质物业而非分割销售。

　　由此，未来市场上可供销售的优质商业物业会更显匮乏，商铺供应主力仍将由新建居民社区商铺、大面积办公楼裙房、远郊的大型专业市场担纲。