上海办公室装修公司

地区宏观经济健康快速发展 写字楼投资施工都有增加

2007年前三季度，北京市实现地区生产总值6419.78亿元，同比增长12.6%。三次产业结构由上年同期的1.2:27.5:71.3变化为1.1:27.2:71.7。1-10月份，北京市完成全社会固定资产投资2821.4亿元，同比增长18.6%；其中房地产开发投资为1419.1亿元，增长了18.2%，占投资比重的50.3%。

2007年1-10月份，北京市办公物业开发投资额累计185.6亿元，同比增长22.2%，占房地产总开发投资额的13.1%，较去年同期增长了0.5个百分点。办公楼施工面积1358万平方米，同比增长19.9%；新开工面积210.8万平方米，同比下降2.3%；竣工面积79.1万平方米，同比下降40.9%。

从06年开始，办公物业的建设就明显放缓步伐，新开工量及施工量大幅增加同时，竣工量相对有限。2007年竣工量更是下降明显，多个计划完工的项目将入市时间推迟至2008年上半。且中心城区土地供应有限，也使得全年新开工面积有所下降。

从1-11月份来看，07年写字楼新增供应量同比有所增长，但比年初预计要少，整体市场表现稳中有升，没有出现大的波动。

07年北京市写字楼市场销售量、价均有增长

宏观经济的发展状况良好，直接带动各行业自用办公物业需求的增加，成为北京市写字楼市场的有力支撑。另一方面，2007年是我国多个行业完全对外资开放的开局年，宏观政策的支持进一步加快了国外企业的进入，同时也带动了国内相关行业的发展。以银行业及保险业为代表的金融行业、现代服务行业、高科技行业是市场的主要驱动者；此外，以会计及律师为主的专业咨询行业、媒体行业等也积极抓住时机，在北京大力拓展业务，这都使办公物业需求增大。
1-11月，北京市写字楼总销售建筑面积248.7万平方米，同比增长23.5%，总销售额366.9亿元，平均销售价格为1475元/平方米，同比增长8.9%。其中往年批准销售的项目约占三分之一。

第1、4季度供应集中，1-11月销售价格大趋势是上涨

今年1季度，写字楼新增供应量增多，同时对写字楼特别是甲级写字楼的购买需求增涨明显。新入市项目品质更高，甲级写字楼平均售价较上季有所上涨，达到22500元/平方米。

2季度，供应量有所回落，购买需求主要表现在对市场存量的吸纳。租赁市场的活跃及一季度较大的供应量对市场造成一定压力，甲级写字楼价格基本与第1季度持平。而非中心区域总部型独栋办公楼及乙级写字楼市场开始升温，整体销售成交均价较一季度稍有下降。

3季度，中心城区新增销售写字楼物业明显不足，而经过2季度的吸收，市场存量进一步减少，甲级写字楼平均售价23100元/平方米，热点商圈在售高品质写字楼项目销售价格均上扬。另一方面，边缘区域表现活跃，如海淀区永丰新技术中心、宣武区马连道世纪茶贸中心、立水桥旭辉奥都中心、昌平区上北创业中心等均取得了较好的销售业绩。这些项目售价较低，以小面积成交为主，这就使得3季度整体市场吸纳量增加的同时，销售均价和季度平均每单的成交面积较前两季度下降明显。

第4季度刚开始市场表现异常活跃，仅10份，北京市销售写字楼41.7万平方米。经过前三个季度的酝酿，金鼎大厦、航宇大厦、世纪财富大厦、德胜国际中心、硅谷亮城等项目都有大面积销售成交，并且带动了季度销售成交均价。11月份市场购买需求有所回落，销售面积25.5万平方米。

CBD领跑北京写字楼销售市场 金融街吸引大型金融业企业

主要商圈中CBD成交量最大，写字楼供需继续领跑北京市场。CBD及周边区域甲、乙级写字楼的购买需求均表现活跃，且区域平均销售价格依然保持在较高的水平。优质甲级写字楼售价3-4万/平方米，而周遍乙级写字楼售价多在1-2万/平方米，而购买企业涉及各行业，整体市场供需呈多样化发展。

金融街及燕莎商圈大单购买交易带动整体写字楼销售市场，主要销售资源都为甲级写字楼。金融街商圈平均售价甚至高于CBD，主要是航宇大厦、金鼎大厦、F1大厦等优质写字楼项目的大单交易对整个区域市场拉动作用明显，分别吸引了交通银行、邮政银行、中国人寿等金融行业企业购买。以交通银行购买航宇大厦为例，成交建筑面积7.2万平方米，平均售价28440元/平方米。

燕莎商圈销售资源则更有限，美邦国际9万余平方米整售，天元港中心也取得了较好的销售成绩。由于新增供应量特别是销售项目有限，两区域对办公物业的需求主要通过租赁的方式体现。

亚运村和中关村区域销售成交量仅次于CBD商圈，但平均每单成交面积在200平方米以内，以小面积需求为主。今年中关村甲级写字楼销售资源增多，但区域市场消化能力有限，整体售价不高。亚运村商圈主要销售项目为乙级写字楼，所以在售价水平和平均成交面积上，较其它中心商圈还有一定差距。

东二环区域与其它五个商圈对比销售成交量最小，主要是因为该区域今年供应的销售写字楼项目较少。从售价来看仅次于CBD和金融街，这也表现出市场对区域资源及项目品质的认可。区域多个在建大型项目除满足“企业总部”自用需求，还将在于2008年大量投入租赁市场。而随着中国各行业对外开放程度的加深，区域越来越完善的商务氛围正逐渐吸引国际企业的关注，相信08年区域写字楼市场表现会很精彩。

以上六个商圈销售成交量占北京市总销售建筑面积的55%，同比有所下降。首先是因为近几年的持续开发造成了六商圈土地资源供应有限，而望京、上地、义庄等经济开发及北三环地区写字楼供应质、量都呈上升趋势，形成了一定的分流。此外，“多中心”城市发展规划的出台，或将进一步促使写字楼供应在地理位置上的发散。

小面积需求快速增长 大单交易继续支撑市场

近几年北京市写字楼市场发展快速，但在成交总数和成交面积大幅增长的同时，平均每单的销售成交面积却明显下降，2007年1-11月份平均每单成交面积为146平方米。小户型的购买需求增长快速。

从2007年1-11月份销售成交数据来看，北京市写字楼购买需求呈两极化。面积在100平米以下的占总成交宗数的70%。从总销售成交面积来看，100-500平方米的面积需求最多，而1000平方米及以上成交288宗，虽然只占总数的2%，获得的销售额却相当可观，占销售总额的37%，值得关注。

近年我国经济飞速发展，写字楼物业的直接消费需求增加。尤其是第三产业如金融、法律、咨询等服务性行业及新兴高科技行业，成为办公物业消费的重要支撑。

以上行业中起步期的中小型公司基数大，面积需求灵活，促使了对小面积办公楼的需求增加。此外，房地产市场投资热潮延伸到写字楼市场。许多写字楼项目通过小户型控制总价降低置业门槛，来吸引投资客户，追求快速回款。住宅总体空置面积的快速增加及与商用物业的“价格倒置”现象，也使得许多投资者更看好写字楼项目的租赁行情和收益情况。

2007年购买1000平方米及以上户型的，主要是大型国企、集团公司、内资金融业企业。相对于06年，今年市场有一定降温，大面积购买多出于自用考虑或兼作长线投资。国家政策对外资的控制，使得内资企业大面购买需求凸显。

不同购买群体需求特征不同 写字楼市场需细分

从总的购买面积来看，表现最活跃的依次为外省个人、本市城镇居民、北京企业、外地企业。这四种群体在07年1-11月份购买的写字楼项目总建筑面积216万平方米，占北京写字楼总销售面积的87%。

外省个人平均购买面积为84平方米，均价13720元/平方米；本市城镇居民平均购买面积为81平方米，均价为12593元/平方米。这两类群体购买写字楼主要为私企自用或投资用，且投资需求正逐年增长。并表现出对价格敏感度很高，倾向于购买小户型，主要是出于自身经济实力和降低投资风险的考虑。

北京企业平均购买面积为399平方米，均价16020元/平方米；外地企业平均购买面积529平方米，均价17996元/平方米。相对，外地企业对面积需求更大，且购买能力稍强。

此外，北京事业单位及中央企、事业单位均表现出对大面积办公物业有较高的承受能力，但对购买物业的考量标准较独特，同类单位聚集趋势明显。

07年北京市写字楼租赁市场供需增大 租金微涨

2007年1-11月份，北京市写字楼租金整体小幅上涨，空置率有所增加。甲级写字楼租金水平在220元/平方米/月。

从各商圈甲级写字楼租赁情况来看，东长安街区域由于供应量有限且租客稳定，其租金水平直逼CBD，且区域空值率控制在较低的水平。中央商务区凭借优越的商务氛围和资源，依然是租金最高的地区，但由于也是新增供应集中的区域，对平均租金水平有所抑制，空置率上涨。金融街及燕莎区域，市场认可度较高且项目供应有限，租金一直维持在较高位。东二环商圈新入市项目品质较高，租金呈上升趋势。

总体来看，激烈的竞争也促使写字楼市场不断完善。

发展商应对市场更为灵活成熟

07年在放量集中的情况下，多个写字楼项目早在入住前就取得了很好的预租率，也有发展商采取了比较灵活的应对手段，如增加免租期或装修期，尽量保证租金报价不降。

较大面积租赁需求强劲 外资企业表现突出

地区持续高速发展的经济，08年奥运带来的利好因素，使得外资企业特别是大中型公司加速进入北京市场，写字楼大面积租赁需求的支撑也让优质项目租金上扬。东亚银行租赁世纪财富中心28，000平方米面积；HP和富士通在远洋国际中心分别租赁了2，900平方米和7，300平方米面积。多单大面积租赁成交。

租赁需求表现更加理性

今年，部分大型高科技企业选择整体或将研发团队迁出中心商圈，避免中心城区较高的租金和拥挤的交通增加企业的办公成本。这类企业以IT业为代表，有稳定的上下产业链，需要较大的面积、独特的办公空间及有创造性的工作环境。

而像金融行业、现代服务业和专业咨询业公司，对同类及相关企业聚集度要求较高，更倾向于选择中心城区的写字楼项目。例如金融街商圈较高的租金水平依赖于银行业、保险业机构和公司支撑。

2008年上半年北京市场放量巨大，写字楼租金售价将稳中有升

2007年多个项目的推迟入住时间，使得08年上半年写字楼供应将达到高峰，预计入市项目总建筑面积在160万平方米左右。而2007年12月1日起新“限外令”开始实施，外资需求进一步受抑制，并逐渐淡出房地产开发领域。另外，随着北京"两轴-两带-多中心"规划的出台，新兴城市中心的办公物业也将给现有市场增加压力。这些因素都预示着2008年北京市写字楼市场的前景不容乐观。

但是就像硬币有另一面：08年奥运带来诸多利好因素，将成为北京经济发展的又一强劲动力，写字楼需求的继续快速增加可以预期；并且，北京市近3年由于市场供应持续增大，写字楼租金涨幅不明显，有一定的升值空间；奥运会期间对施工的限制也将使供应量相对有限，让市场前景值得期待；此外，政府不断加强宏观调控，促使了房地产资源不断向大型开发企业聚集，有利于后期物业管理及租赁模式的改进完善，加强项目竞争力。

总得来看，我们预计2008年北京市写字楼市场将朝两个方向发展：优质写字楼市场需求持续，租金和售价稳中有升；中下游市场竞争加剧。

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