上海办公室装修公司

    谁会购买写字楼

    我们的调查资料显示，出售型写字楼中，愈是高端的，自用型购置办公物业的买家比例愈小，记者多次走访淮海中路ＣＢＤ中极有代表意义的香港广场、上海广场，在连续不断的现场调查和电话问卷调查后，经过统计获悉，两栋写字楼的买家中，仅１／３买家目前将物业用作自用办公，其余大量当初的买家，无论个人还是企业，均将物业出租以作收租型投资用途。

    以香港广场为例，美联物业提供的数据显示，作为高端的出售型写字楼，外资或合资企业买家占到了近４０％；大型内资企业（包括国有企业）买家占到了近３０％；个人投资的比例也较高，达到１６％；其余的买家基本上集中在一些中小型的服务类企业，如广告、设计等公司；另外，甚至有８％的买家居然是世界５００强企业。

    我们再来看看上海广场，几年前的买家中，外资公司和合资公司的比例约占到一半，大型内资企业（包括国有企业）占到２０％以上，个人投资仅占到３％，其他为服务类企业。这和香港广场的情况雷同，而这些买家中自用比例也没有超过３０％，租户情况的比例也较为相近。从这些案例中，我们可以看出一些端倪，即越是大型的跨国企业，越少购置办公物业自用，就算有购置，也基本以房产投资为主。

    位于漕溪路、南丹路的汇智大厦２００６年下半年开盘，开盘仅一个季度，就已售出７０％左右的房源，单价一攀再攀，从刚开始时的２５０００－２６０００元／平方米，上涨至２８０００－３００００元／平方米，再次证明徐家汇地区的办公楼市场进入了“黄色预警期”。买家中大型企业和中小企业各占一半，但同样，多数买家收房之后放盘出租，只是该大厦租客多以外贸企业为“特色”，目前，租金在４．８元／平方米／天左右。

    同地段的另一幢甲级办公楼——江山大厦，三年前经过改装后出售时受到大量投资者的热捧，以２６０００元单价早早售完。江山大厦以最为适合出售的产权分割形态面市——房型是从７５平方米到２５０平方米的独立空间，但买家仍然是中大型企业和中小企业各占一半。

    不过，以上海目前的现状，随着时间的推移，近一二年内“纯”新建的绝大部分的出售型写字楼并不如香港广场和上海广场那样高端，它们因近几年来由本地以及国内开发商集中发动的一轮开发高潮而大量集中在传统ＣＢＤ边缘、内环附近、四川路、五角场等次流地段。这些新一代“国产化”顶级写字楼的买家开始出现“反过来”的趋势。比如，“偏远”至中环线沿线的绿洲中环，买家购置办公房基本为自用，包括大量创业型、中小型企业、区域性企业驻沪总部，当然，“收租投资型”买家依然不少，而更多的企业以一次性购置多套房源来实现“投资和自用并举”的策略。

    更加时髦的写字楼开发概念，当然是目前在国内开发商中间最流行的口号——“定制型企业总部开发”。比如水岸长风的开发商曾经煞费苦心地在整个项目中设计了总部型写字楼后，还设计了适合上下游企业办公的写字楼。他们认为，部分“配套型服务类企业”会挤破头皮进入高租金的甲级写字楼，目的就是为了更接近其目标客户——某个大企业的总部。所以，以行业分类的形式把总部型写字楼和上下产业链型写字楼设计在同一个商业项目之中，便符合了总部型企业要求的大面积、统一管理和上下游企业期盼的靠近客户多方面的要求。

    据有关机构最新调查显示：２００７年一季度上海写字楼租金指数继续保持上扬，其中，中央商务区和非中央商务区的租金分别上涨４．８％和３％，大批涌入的国际金融机构，成为推动此轮上涨的生力军。与国际金融机构趋之若鹜的情形相反，日益沉重的租金负担，让另外一些企业不得不选择离开。同时，一些地段略次的经济出售型写字楼应市而生，部分资金实力尚可的中小型企业开始选择以贷养租。

    买家抽样

    买主：从事ＩＴ 业的创业者 购买物业：闸北宝华现代城 购买理由：投资兼自用

    ３年前毕业于浙江一所名校的袁先生，在大学毕业后成功进入上海一家颇有实力的外资公司的同时，就给自己定下了一个目标： ３年后自己创业。现在，袁先生正和一位合伙人创办一家科技类的股份制公司，公司选址在位于闸北的新建甲级写字楼宝华现代城。袁先生说，创业之初最大的困难是“选址”——创业资金有限，所以公司对租金会比较敏感。

    最后，其所用的办公房是由家里凑钱买下来的，之前他们家里一直有在上海投资置业的打算，他就和家里谈了他的创业想法，家里随即表示同意出资买一间用于其开公司。袁先生更有自己的打算，相中宝华现代城一套复式写字间后，把家里给的资金买下了两套相邻的写字间，并办好了按揭。“也想过一次性付清一套房子，因为现在房贷利息高，每月的还贷压力会比较大。但综观上海整个经济形势和房价走势，我们还是觉得写字楼开发上的分布不均，会造成地区供应不均，所以，以后写字楼的价格会相差较大，相当一些地区的写字楼都是供不应求。加上上海市场开放性，人流和资金不断涌入上海将造成上海商业用房的房价或者租金一路走高。所以我决定自作主张，按揭买下两套房，一套自己用，一套先出租，以租还贷。将来还可以获得不菲的增值。”

    袁先生买下宝华现代城的两套房子时，单价在１６０００元／平方米左右，而宝华现代城的一间办公房虽然仅为５７ 平方米，但其“假复式”卖点使得实际使用面积成了１１４平方米。袁先生以家里给的１２０万元按揭了两套１８２万元的房子，贷款６２万元，（以利率８．６１％，１０年等额还贷计算，每月还贷７７００元，加上６００元／月的物业管理费用，袁先生每月的月付支出在８３００元左右。目前，袁先生手中的一套办公房源已以５０００元／月的租金出租，如此一来，若是另一套作为自己创业所用的办公房，则每月仅需支付３３００元，比租一间５０００元／月的价格要低出许多，这对于初创型企业负担就比较小了。

    二手放盘谁来租

    出售型写字楼租客抽样调查

    出售型写字楼与大型的出租型写字楼的租户有何不同？

    对于购买写字楼的企业而言，因为购房投资数额较大，且商业用房套现交易成本极高，因此投资风险巨大。如果写字楼本身所处的地段由于租赁市场不旺，写字楼本身必然会造成很大的贬值。

    在按揭方面，目前较新的写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都在１５０００元／平方米以上，而按揭贷款多六成以下，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅近１％的利率。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的２０％左右。

    据有关机构最新调查显示：２００７年一季度上海写字楼租金指数继续保持上扬，其中，中央商务区和非中央商务区的租金分别上涨４．８％和３％，大批涌入的国际金融机构，成为推动此轮上涨的生力军。与国际金融机构趋之若鹜的情形相反，日益沉重的租金负担，让另外一些企业不得不选择离开。同时，一些地段略次的经济出售型写字楼应市而生，部分资金实力尚可的中小型企业开始选择以贷养租。然而，有专家认为，目前在加息通道中，考虑到风险问题，不少企业主也许会放弃购置办公房源自用“以贷养租”的想法。

    而大量投资性购买写字楼的买家所面临的问题是：放租后谁会承租。

    一般而言，再高端的出售型写字楼，办公的外资公司比例，明显也要低于高端出租型写字楼许多，同时，这一类楼宇中，内资企业和本地的民营服务性企业明显增多。同样以淮海路上的香港广场为例：与其当初的一手买家相比，现行的租客中，外资及合资企业的比例就大大减少到１６％，大型内资企业增加到３２％，而世界５００强企业的租户则从买家比例的８％上升到了租客比例的１０％。

    记者采访的许多专业从事写字楼租赁的资深经纪人表示，现在上海的大多数真正意义上的甲级写字楼应该都是只租不售“大业主持有型”，而且，这一类高档写字楼租金正在一路飙升，相对而言，像香港广场、上海广场这样的出售型写字楼，由于地段实在好，所以有代替出租型写字楼之功，但后续放租供应不可能有增多机会。

    记者遇见的一位公司财务专家瞿女士表示，跨国企业和全国范围内需要铺设网点的大型企业一般不太会选择购置办公房自用，就算企业的资金链再庞大，也不可能每到一处就买下一层楼作为区域总部。这也是跨国企业和一些大型内资企业以租赁为主的原因；除了部分大型国有企业的总部几乎都是自建写字楼自用以外，一般国有企业在各地的办事处也基本以租赁为主。

    所有这一类甲级写字楼的租赁市场中，除了一些民营的中小型企业，短期扩张实力尚未到火候，但企业又积累了一部分资金，便可考虑购置办公房源作为投资自用兼顾之外，真正的主流租客是那些希望将资金用于扩展公司规模，而摒弃购买写字楼计划的中小型企业——这些企业是二手写字楼天然的、主流的租客。

    瞿女士表示，通货膨胀趋势较为明显，使得企业长期投资办公楼宇成为一个不错的选择。好似上述创业阶段的袁先生，目前购置的办公房源可以作为自用，而将来所购房产还属于公司长期保值的资产。但是，打着如意算盘的写字楼房东最应该关注的是其所购写字楼房产的租赁市场前景，因为，这是其实现物业增值的根本保障。

    买家抽样

    买主：大型外向型乡镇企业 购买物业：华敏汉尊 购买理由：自用

    一位大型外贸公司的老总以匿名的形式接受了我们的调查，据他介绍，该企业的总部在上海青浦，发展已有多年，以生产羽绒制品为主，目前在全国许多城市都设有办事处。由于公司业绩斐然，业务量越做越大，近期公司已筹备上市计划。

    据介绍，该公司在上海市区的办事处原设在新虹桥大厦，半层楼的办公面积约８００－９００平方米，一直以来都以租房的形式办公。由于选址时挑选的楼层较高，因此租金也相对较高，约在８－９元／平方米／天左右，加上物业管理费用，该公司每月所需支出的房租约在２６－２７万元左右。随着虹桥开放区的成熟，房东方面也开始慢慢上调租金，另外，因公司业务量增多，该公司决定扩张企业规模，员工随之增多，之前的上海办事处已难负荷。于是，只能为增加办公面积而另觅新址，但该公司始终未能在虹桥地区找到合适办公房源，加上公司历来认为“每年的租金都像扔进水里一样，很不划算”于是便打算买一层办公楼。去年，该公司在江苏路附近的某甲级写字楼中购置了建筑面积约３０００平方米左右一层楼面，单价约１８０００元／平方米，总价约５４００万元。由于该公司流动资金比较雄厚，采取了一次性付款方式。

    之后，公司始终认为，购买办公楼不仅是可以办公用，也是一种投资。“就算公司以后不行了，那层办公楼也能卖不少钱，或者出租也可以。”由于该公司扩张迅速，目前这层楼面再次出现超负荷现象。“我还没有想好是继续买还是再租一层。”

    以粗略计算，该公司若是在原所在的新虹桥大厦加大租赁面积，以８元／平方米／天的租金价格和约２０元／平方米／月的物业管理费用，建筑面积为３０００平方米的办公面积每月需要支出费用近９０万元左右，每年支出高达１０８０万元。而目前购置整层楼面的费用，也就是在原来的老牌写字楼内租房近５年的租金。