上海办公室装修公司

相对于住宅市场来说，2007年的成都写字楼市场算得上是稳稳当当地跑完了全程。售价、租金的同步增长，让开发商和办公物业的持有者都喜上眉梢。尽管成都写字楼供应已经开始进入前所未有的“井喷”阶段，不过从各方情况来看，2008年成都写字楼市场仍将在良性轨道上继续走高。

量 连续三年递增

从2002年前后，成都甲级写字楼市场开始启动，到2006、2007年进入快速发展阶段，成都写字楼市场迎来了一个发展高潮。去年上马或在售的项目绝大部分都有4万平方米以上的体量，其中包括香格里拉酒店、商鼎国际、力宝大厦、天府时代广场、国航世纪中心、航天科技大厦、仁恒广场、华敏翰尊国际、宏达大厦、水电集控中心以及尚未开工的来福士广场、华人置业文化宫项目等。

综合各市场调查机构的有关数据显示，去年成都的写字楼供应在65 万平方米左右，与2006年相比，增长超过30%。成交量的增幅同样明显，其中1—10月，五城区办公物业成交量达到了48.04万平方米，同比增长 111.1%。在供应量的具体构成上，优质甲级写字楼占到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置率仅为30%。这一数据也很好地说明了当前市场的健康程度。据仲量联行统计，成都现有甲级写字楼的体量达到了32万平方米，在未来三年，供应体量仍将持续增长。在成都经济高速发展的大背景下，预计到2010年，成都甲级写字楼总量将达到80万平方米左右。

价 优质写字楼租金继续看涨

根据仲量联行的报告分析，成都写字楼需求增量部分主要来自新成立的外资企业。在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。同时，这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构。成都市场的潜力深深地吸引了这些跨国企业，而这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了机遇。

外商的进入和本地企业办公条件的改善，都带来了对写字楼的需求。在甲级写字楼中，本土企业和跨国企业数量是相近的，但是面积上，跨国企业的需求更大。去年第三季度出现了很多新入驻成都的公司，其中房地产业对甲级写字楼的需求占到60.6%。近几年成都房价一路攀升，吸引了不少国内外大品牌开发商进驻成都设立分公司、办事处，成为甲级写字楼的主要服务对象。

在这样强劲的需求下，2007成都甲级写字楼平均有效租金较上年同期上涨了7.7%。其中，中等写字楼的租金为每平方米68元左右，和2006年基本持平；而甲级写字楼租金价格达到了每平方米 80~140元。尽管新增供应将对相对较小的成都写字楼市场带来一定的冲击，但在未来一年内甲级写字楼的市值仍会保持现有的上升势头。这对投资者来说，写字楼的增值空间要比想像中的大。业内人士预计，由于对优质办公物业的需求较大，未来三年内，成都甲级写字楼的租金都有望延续这样的增长速度。

需 行业需求细分日益明显

从去年写字楼的需求对象来看，行业细分的情况越来越明显，随着现代服务业的发展，这将是未来甲级写字楼需求的一股强大动力。该行业人员素质较高、数量也较多，对甲级写字楼的需求量会呈较大的增长趋势，其中，发展较快且相对稳定的金融、保险行业的扩张力度较为突出。特别是在国家放开对银行的经营范围后，随着银行提供服务的内容增加，所需要的办公面积也相应递增。此外，高科技和咨询行业对甲级写字楼的需求仍会保持，但是在市场的影响力不会太大。

业内人士表示，写字楼租户的特点发生变化后，租户对于租金负担能力的区别会在未来慢慢显现出来。目前，一些老的甲级写字楼里面，可能会同时出现高端公司和低端公司并存的情况。而在今后，这种状况会发生变化，两部分群体会因为对办公场所的进一步要求而发生分流。低端客户会转移到品质相对较低写字楼办公。届时，写字楼的租户群体在一定程度上可以通过租金划分开来。通常情况下，投资银行、金融机构等的付租能力都是超强的，一些咨询公司、管理公司、付租能力也比较高，其次是服务业和保险业，制造业和高科技咨询业务的付租能力会相对低一点。这一趋势同时传递出另一个重要的市场信息：因为乙级写字楼仍有较大的市场需求，瞄准这个未来市场上的空当调整定位，非甲级写字楼同样可以获取利润。