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随着第29届奥运会的临近，北京市主城区将停止审批新项目，并在期间限制土方作业。虽然奥运会对写字楼市场的直接影响有限，但其对经济发展的助推必将间接拉动写字楼需求。而由奥运会带来的交通、通信等基础设施的改善，也将增加写字楼的附加价值。

    供应小幅回落

    由于去年有多个项目顺延入驻时间，使得今年北京市的写字楼供应量依然巨大，尤其是上半年将出现集中入驻。统计数字预计，今年北京市甲级写字楼入驻总建筑面积将接近170万平方米，较去年小幅回落，但也不排除发展商继续放缓开发节奏。

    从区域来看，今年新增供应的写字楼地理分布泛化，“多中心”的市场格局将更加明显，并将对三大传统商圈形成一定的分流。

    租赁项目比例上升

    尽管从2006年起，整购现象便频繁出现在写字楼市场，但今年，北京写字楼市场持有租赁项目的比例将会有所上升。业内人士认为，整购频繁虽然从侧面证明了市场对优质办公物业收益的看好，但从国外经验来看，办公物业以租赁为主是必然趋势。

    今年，随着国家紧缩“银根”、“地根”政策导向的不变，房地产市场的“洗牌”将会继续，行业资源也必将会不断向大型企业聚集。核心商圈的土地稀缺使写字楼成为优质物业产品，持有经营会带来稳定的现金流收益，而这也是为越来越多开发企业所看好，是促使今年持有租赁项目比例上升的关键所在。

    核心商圈投资看好

    延续去年外企、合资企业扩租及换迁需求旺盛，今年在上半年优质写字楼将集中供应的背景下，外企、合资企业的这类需求将加速释放，特别是高科技企业、金融行业、专业咨询及代理行业。

    而人民币升值及奥运经济跃进预期，也让投资者特别是外资，对房地产的增值作用看好，投资热情难减。同时，今年政府将进一步加大住宅市场的调控力度，这也促使更多的投资者进入写字楼市场。而从今年下半年开始，北京市写字楼供应将明显下降，逐渐进入市场消化阶段。

    优质项目价格上升

    从目前来看，今年入驻项目中有许多已取得了较好的预租、预售成绩，因此市场整体压力并不大。但从下半年，由于开始供应放缓会促使优质项目价格有一定上升空间；但低档写字楼及一些边缘区域的写字楼由于市场需求有限，再加上“住宅禁商”的解除，则会出现市场竞争加剧甚至直接导致降价的现象。而从租赁市场来看，预计从今年下半年开始，核心区域的优质项目租金也将进入到上升通道。

    市场竞争继续加大

    近年来，由于政府针对房地产行业的持续紧缩政策，让开发企业的“资金链”绷得越来越紧，不少开发企业从对银行贷款的依赖转向将希望寄托于赴港上市融资。狭窄的融资渠道正在加速市场洗牌，中小开发商及部分“反应慢”的企业显然会成为市场变革中的“淘汰品”。

    而北京市写字楼市场可选择资源增加，直接造成近年来写字楼总体市场价格上涨不明显。同时，写字楼硬件设施的技术升级不断加快，新项目与老项目甚至是次新项目的竞争加剧，使得许多项目出现了客户迁址频繁的现象。

    此外，一些前几年“散售”项目的市场隐患也开始显现。由于区域供应集中而产生了价格的竞争，部分小业主之间竞争降价，使租金下降、项目品质下滑。因此，可以预见，一些盲目建设，与周边项目市场定位趋同的写字楼，在今年面对激烈的市场竞争将会越来越艰难。

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