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市场供应

“上海有金茂，宁波有金隆”。

2007年初，这条宁波人引以为傲又企盼已久的“金龙”终于跃出了龙门。转眼间一年过去，在“金龙”们的活跃下，宁波的市场究竟泛起了多大的波澜？

谈及宁波的写字楼市场发展历程，戴德梁行写字楼部董事卓奇乐先生表示：“无锡的写字楼市场自上世纪90年代开始发展，经历了3个大的发展周期。90年代末的早期发展中诞生了宁波第一批的写字楼项目，并形成了宁波的首个核心商务区—海曙三江口CBD，其中较为具有代表性的项目有华联写字楼，中农信国际商务大厦。进入21世纪后，长三角城市出现了普遍的供应低潮，宁波在这一时期内也受大环境影响而供应稀缺。2004年后宁波写字楼市场开始复苏，写字楼供应量逐步上升，供应项目品质也与之前有了很大提高，其中最具有代表性的项目即为江东区的波特曼中心。(注: 统计数据未包括以自用为主的写字楼、商住楼及品质较差的写字楼)

“2007年是宁波写字楼市场发展中非常重要的一年”，卓奇乐先生谈到：“处于上升通道中的07年供应市场延续了04年以来的走势，全年的供应总量达到了50万平方米，主要供应区域集中在海曙区”。

“07年对宁波写字楼市场发展的重要性，不仅在于供应量达到了历史新高，更为重要的还有两点，一是供应项目品质有了很大的提升。二是东部新城、鄞州新城等周边区域出现了写字楼供应”。

卓奇乐认为，金隆国际(现已改名为中信银行大厦)等高品质项目的竣工交付，东部新城和鄞州新城的商务市场的发展，标志着宁波写字楼市场经历了数10年的沉淀和力量积蓄后，其商业地产的开发深度和开发广度正迈向新的台阶。

市场需求

市场需求

07年宁波有近50万平方米的写字楼新增供应，这一数值虽与上海相比仍显略低，但与其他长三角二线城市相比则已经很大。面对巨大的市场供应，宁波显示出了雄厚的市场吸纳能量，全年销售和租赁市场均有较好的表现：销售市场异常火爆，不仅竣工项目在交付时基本都达到了85%以上的去化率，很多在建的未来供应项目都已经接近销售尾盘，这一现象在东部新城和鄞州新城尤为明显。供不应求的市场甚至出现了购买客户排队拿牌买房的现象，强烈的市场需求也拉动了销售价格，至07年底，宁波各区的平均销售价格与年初相比有很大上涨，其中如金隆国际(现中信银行大厦)、恒隆中心、万豪中心等高品质项目的售价更是达到了20000元/平方米左右的水平，而鄞州区的价格涨幅更为明显，区域内85%的在售项目接近售完，区域平均价格相比06年末上涨约25%，销售均价达到了11000-12000元/平方米。

租赁市场的表现则相对更为理性和平稳，整体租金价格稳中有升。07年市中心新增供应的高品质项目受到市场的青眯，租赁进度明显快于之前几年供应的项目，项目租金报价也达到了4.0-5.0元/平方米/天，平均入驻率达到75%以上。与市中心的新增供应相比，鄞州和东部新城等周边区域的新增项目如麒麟大厦和上东国际的租赁情况则不容乐观，租金价格基本在1.0-1.5元/平方米/天，而大部分项目的入住率则低于30%。

戴德梁行写字楼部董事卓奇乐先生认为：销售情况的良好，一方面是宁波在城市经济实力提升和可支配收入增加的影响下提升了整个市场的购买力，另一方面也是宁波市场对商业商务地产投资信心的增长。市中心项目租赁进度的加快反映出客户对优越地段的高品质项目有很大的需求。但同时卓奇乐先生也指出，市中心的项目依靠着优越的地段和项目品质获得优异的租售表现不足为奇，但鄞州和东部新城等周边区域尚处于发展起步阶段，在租售投资回报率仅有3.5~4%的情况下却出现了写字楼销售市场供不应求的现象，与销售市场的火爆相对应的是租赁进度的滞后，大量售完项目的空置反映出新兴区域的商业地产市场存在着较为明显的投资过热。

未来供应

未来供应

在可预见的3年内(08-10年) 宁波至少将有200万平方米的写字楼物业陆续供应市场， 08-09年的供应较为平均的分布在各个区域，海曙区将有万豪中心、嘉和中心等项目供应，而江东区、东部新城、科技新区和鄞州新城也分别有华宏第五大道；东城国际；万特商务中心、95国际广场；广博国际贸易中心、星州银座等代表性项目供应。随时间推移，市中心的供应将越来越少，供应的主力将逐渐转移到周边区域，且供应品质也将有很大提升。2010年及以后，将会有江东区的中信泰富广场和东部新城的雷迪森广场相继供应，鄞州新城也将有以万达28克拉酒店式公寓为首的近90万平方米的商业商务项目相继供应。  

客户情况

宁波作为现代化的国际港口城市，是长三角南翼的经济和贸易物流中心。近几年来，宁波的第三产业增速进一步加快，据宁波市统计年鉴显示：至07年宁波的第三产业比重达到40.1%，在长三角城市中位于较高的水平。而在第三产业产业构成中，金融产业的增长速度进一步加快据统计年鉴显示：06年至07年间金融行业的增长率达到了30%。
第三产业的高速增长，为宁波的写字楼市场提供了巨大的市场需求。

据戴德梁行写字楼部市场咨询团队研究显示：目前宁波写字楼市场上的租户组成结构中，物流货运和商贸的企业占总比重的56%，而第三高的生产制造类企业仅有约15%的份额。在强有力的外向型经济产业结构的支持下，商贸物流业成为了写字楼市场的绝对主力。

戴德梁行董事卓奇乐先生分析“商贸和物流行业成为写字楼市场的主力，主要源于宁波历年来的城市发展定位——而在宁波十一五规划中，现代物流、国际贸易、商贸流通依然是宁波未来几年中将要重点发展的行业。未来供应的写字楼的主力客户依然将是商贸物流企业，但应该注意到市场上也出现了新的信号——以现代服务业和金融业为代表的第三方势力正在迅速崛起，并开始越来越多的进入宁波写字楼市场，2007年代表性项目金隆国际 (现中信银行大厦)中，中信银行购买了6个整层、国家开发银行租用了4个整层,整个项目中金融类客户所占比重超过了50%”。

销售市场的购买客户方面也出现较为明显的区域分化，市中心高品质写字楼的购买客户构成中，自用客的比重进一步上升而投资客户则有明显的下降，但在新兴开发区中90%以上销售楼盘的购买客户为宁波的本地投资客。对此卓奇乐先生表示“市中心的写字楼随着宁波商务市场的发展而越来越受到企业的青眯，在市场调查中有近50%的客户表示会将天一广场商务区作为办公首选地。而投资客对新兴开发区物业的投资异常踊跃，虽然带着一定的投资盲目性和追涨心理，但也反映出购买力对宁波商业地产未来发展前景的巨大信心”。

此文数据由DTZ戴德梁行整理分析