上海办公室装修公司

2007年前三季度上海市GDP达到8590.97亿元，同比增长16.74%;在经济快速平稳发展的同时，人民生活水平和质量进一步提高，预计07年上海市城市和农村居民家庭人均可支配收入可分别达到23623元和10222元。07年1-11月房地产开发投资额达1327.77亿元，同比减少1.22%;销售额达2690.57，同比增长23.59%。从上面的数据可以看出，2007年上海市房地产市场需求大量增加，供应却有所下降;截至07年底，上海市写字楼总供给面积高达4600万平米，主要集中在CBD、城市副中心以及开发区;平均租金在9.04元/天/平米，而空置率到仅为1.51%。

长宁区写字楼市场存量

据COTT数据显示，上海市长宁区目前的写字楼到2007年末总体存量已达到约294万平米，其中未包括现在在建的部分项目。由图表1可以看出，虹桥商圈的写字楼市场存量占到了长宁区总存量的59%，高达约172万平米;而中山公园商圈凭借其优越的地理位置和日渐成熟的商圈氛围，也占有了市场份额的38%，存量约有112万平米，居第二位;其他边缘区域的写字楼分布较为分散，存量仅占总体的3%。(具体见图表2)

长宁区写字楼市场未来供给

长宁区目前的部分新楼都已经售出，而在建楼盘主要都集中在虹桥和中山公园这两个区域，所以未来的写字楼市场被这两个区域所垄断。从图表3可以看出，中山公园以其占长宁区写字楼市场份额91%的巨大优势领先于其他地区，该区域的主要供应都集中在B&W企业会馆、万宝国际广场、华宁国际广场等几个项目，而虹桥地区由于东方维京大厦的建成也会向市场注入一股新鲜血液，从总体上看，长宁区未来将会为整个上海的写字楼市场新增出32.14万平米的体量，预计也会使目前该区写字楼供应紧张的状态得到缓和。

长宁区写字楼租金分析

从图表4来看，虹桥商圈以平均每天每平米5.5元的价格居于首位，作为长宁区较早发展的一个经济开发区，已经形成了其浓厚的商圈及办公氛围，同时相对成熟的物业和完善的配套，又有众多外资企业的入住，因而在租金方面要高于其他商圈;而中山公园的逐渐成熟也使其以平均每天每平米4.7元的价格，仅次于虹桥，其他区域的写字楼租金略微低一些，但也保持着平均每天每平米4.0元的价格。长宁区写字楼租金水平相对于上海的浦东和徐汇还是要偏低一些，这也与该地本身写字楼规模不大的缺陷有关。

长宁区写字楼出租率分析

从图表5可以看出，长宁区的写字楼市场出租率总体保持在92%以上，而虹桥商圈的出租率最高，空置率仅为2.7%，这与目前虹桥写字楼市场的相对稳定以及成熟的办公环境有关，同时该区07年的楼盘供应量又相对较少;中山公园商圈内也高达94.2%，其他地区也有92.5%的出租率，可见目前长宁区的写字楼市场处于供需两旺的状态。但据COPT数据显示，未来长宁区由于部分新楼盘的先后上市出租率将会有所下降。

长宁区写字楼租户使用面积分析

从图表7来看，出租面积在200平米以下的企业数量以50%的比重居首位;租用面积处于200平米和500平米之间的企业也在该区公司总数中占到了41%，而规模相对较大的企业则所占比重较小，这就说明了目前写字楼市场中，物业成熟、配套完善、位置优越的小户型写字楼占据主流，一次性可以租用上千平米的大公司在当下租用写字楼的企业中屈指可数。根据右边图表7中的数据显示，租用500平米以上的企仅占区域企业总数的9%。

项目个案分析—万都中心行业定位分析

万都中心是长宁区虹桥商圈内一幢较为成熟的写字楼，目前状况良好，形成了具有自己特色的商业氛围。从图表7可以看出，万都中心的行业定位是以制造、贸易及商业服务为主的，其他行业在大楼内所占比重较小，其中制造业以44%的绝对优势占到了大楼总体的将近一半，贸易、商务服务业以17%、12%位于第二、第三位;这可能与虹桥涉外经济的定位有关，同时由对于环境有特殊要求的缘故，高科技产业在该区较少，据 COPT数据显示，该区域也有不少外资公司的入住，尤以日资、韩资为主，这同虹桥开发区和古北新区日韩籍人士聚居息息相关。

长宁区写字楼市场总结

纵观长宁区整个写字楼市场，虹桥占据了该区大部分市场份额，同时其经济开发区的历史背景、成熟的办公氛围，区域内楼盘的优良品质和完善的配套设施，都成为了其良好租赁状态的保障，尤其该区涉外经济的定位，使其成为了广大日韩企业进驻的首选，欧美外资企业也占有相当的比例。中山公园商圈也以四通八达的交通和日渐成熟的商业氛围成为了长宁又一个写字楼集中地，目前的市场存量相对虹桥较低，但随着部分在建楼盘的先后投入市场，该区将以其庞大的供应量率先抢占市场份额。在这两个区域的带动下，其他地区的写字楼总体也有提升。根据COTP数据显示，2008年将延续以往的发展态势，写字楼租金将有望再创新高，出租率虽然会随着部分新楼盘的入市有所下降，但写字楼总体供需两旺的局面还会继续。