上海办公室装修公司

本报记者 孟群舒

　　在多年的稳步增长之后，再加上三四季度新建写字楼大幅减少这一“空前利好”，沪上写字楼的租金迈上了5年新高，因此成为各路资本追捧的对象：外资持续“扫楼”，浙江资金的身影也悄然显现。短短数月之间，上海甲级写字楼风生水起。匪夷所思的是，麦格理银行、高盛、花旗却在悄悄抛售上海优质物业……

　　外资“交棒”迷局

　　得益于国际金融中心的良好预期，国内和国外金融机构的入驻，进一步推高了上海甲级写字楼的租金，优质物业越发紧俏。统计显示，今年第三季度甲级写字楼市场空置率降至2.9％，为历史低值，比上季度下降0.1个百分点。而浦东甲级写字楼的空置率更是下降到1.7％的水平，在第二季度的低位基础上再降0.2个百分点。空置率的降低，也就意味着租金将会大幅提高。

　　然而，就在这一室难求的当口，花旗集团名下的房地产投资基金（Citigroup Property Investors）却以1.05亿美元的价格，将永新广场100％股权转卖给一家公司，该公司系两家香港上市公司：资本策略（0497.HK）与天安中国（0028.HK）合资设立。

　　这栋被出售的物业位于人民广场黄金地段，是一幢22层的甲级写字楼，总面积达到2.9万平方米，由于地理位置优越，交通便利，吸引了柯达、德州仪器、美亚财产保险等知名企业。

　　对于这次交易，花旗方面只是笼统地表示：“花旗在永新广场上已获得了足够的增值回报。这次交易并不代表公司将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗将继续进行收购。但是，目前寻找一个理想项目的难度已经大大提高。”

　　此番表述，似乎前后矛盾。无独有偶，早在今年年初，澳大利亚麦格理银行旗下的房地产基金将持有的上海新茂大厦转让给一家名为SEB的德国养老基金，成交价格为2.5亿美元。今年7月份，高盛又以1.5亿美元的价格将高腾大厦出售给德国SEB Immobilien与新加坡太平星集团。要知道，两年前高盛购买高腾大厦时，曾创下外资收购写字楼金额的最高纪录。

　　一时间，外资之间的“交棒”迷局让人疑窦丛生，既然优质物业很难找到，而且它们都有稳定回报，外资为何频频出售，全身而退？

　　基金周期“魔咒”

　　两三年前，外资曾在上海掀起了声势浩大的“扫楼”行动，对于优质物业，几乎是一味吃进。然而，在写字楼日益紧张的时候，他们“逆市而行”，究竟有何考虑？

　　仲量联行中国区董事李杰告诉记者：“到上海购买优质物业的外资大多以基金形式存在。一般都是海外募集资金，然后到世界各地投资，七八年之后基金到期，基金管理者就要提前卖掉手中资产，回报给投资者。通常这类基金发行要2年时间，处置资产、变现退出又要一两年时间，所以持有物业只有2年-3年时间。今年几宗大型的交易，都是老基金的周期到了，不得不退出。此外，另一个重要原因是，市场正处于上升通道，这时候进行处置，可以获得较高的回报。”

　　按照这一说法，如果给这几家大机构算一笔账，不难发现，他们已经获利丰厚。

　　花旗集团在2005年11月以5000万美元价格收购上海永新广场75％的股份，两年不到的时间内，获得了近60％的增值。而高盛的表现同样出色，2005年以1.076亿美元购得高腾之后，转手就是1.5亿美元。一进一出获得了39％的回报。

　　60％和39％的回报当中，都不包括每月可观的租金回报。根据上海甲级写字楼的平均水平，持有优质物业可以获得7％-9％的期初收益率，该收益率等于年租金与资本值的比值。美国花旗集团首席策划师Stephen Coyle表示，上海的写字楼收益率超过7％，日本收益率是3.5％，伦敦是4％，美国是4.5％。中国市场的投资收益率是相当高的，具有巨大的吸引力。

　　既然是基金周期使然，那就意味着，老外资基金要退出，更多新募集的基金需要进场。一方面，外资看中了人民币资产的升值空间，也相信中国宏观经济持续向好带来的巨大需求，再加上外资基金分散风险、全球配置的客观需要，上海的优质物业将吸引一拨又一拨的外资。

　　据了解，今年已有十多个项目成功结案，包括美林收购港博大厦；爱尔兰最大的房地产公司收购虹桥上海城；雅居乐收购金昌摩尔大厦；长荣集团收购证大·五道口广场；未来资产收购华旭国际大厦；摩根大通收购徐家汇258号项目50％股权等。

　　供应高潮将涌现

　　供求关系决定商品的价格。一个不可忽视的因素是：明年上海写字楼供应将迎来小高潮。据仲量联行统计数据：2008年新增写字楼面积将达到70万平方米，是9年来的新高。到2010年，有120万平方米供应量集中推向市场，2011年供应量更是达到130万平方米。目前上海甲级写字楼的存量为306万平方米（浦西206万平方米，浦东100万平方米），然而从今年四季度到2011年，上海至少有41个新项目，总供应量达到384万平方米。相当于甲级写字楼市场扩大了一倍。这是任何投资者都不能忽视的因素。显然，也是部分外资选择提前退出的原因。

　　1998年，上海曾有过惨痛教训。上世纪90年代中期，上海的写字楼奇缺，增量几乎为0。浦西写字楼的租金涨到了2.06美元/平方米·天的历史高位。今年租金水平仅仅是当年的一半：浦西为1.09美元/平方米·天，浦东1.19美元/平方米·天。于是，强烈的需求刺激了市场供给。1998年，约80万平方米的写字楼集中上市，供应量创历史纪录。谁料，与亚洲金融危机不期而遇，供求的天平顷刻逆转，直接导致2000年浦西写字楼租金跌至0.37美元/平方米·天的谷底。

　　据李杰分析，如果以0.37美元的谷底价格计算，7年来，租金上升了约190％。但距离1995年的最高峰，现在的租金只有1995年的53％。根据仲量联行的预测，2009年租金有望达到1.32美元/平方米·天的高峰，2010年为1.30美元/平方米·天，2011年略微下降到1.27美元/平方米·天的水平。看来，由于市场需求持续走强，10年前的情况不会“历史重演”。

　　受益于甲级写字楼的增加，上海的办公环境将有更大的改善，整个城市也更有吸引力，因此更多的跨国公司将选择上海。

　　浙江资金登场

　　优质写字楼的供求双方正发生着微妙的变化。一方面，供应量的增加，意味着租金回报的降低。另一方面，浙江资金开始参与写字楼，加剧了买方的竞争。

　　知情人士告诉记者，一些浙江商人成立了专门进行房地产投资的民间私募基金，购置上海的优质物业。之所以现在进入，是因为“楼市大涨不太可能，股市也不能重仓参与，选择出租型物业，相当稳健。不仅有稳定的现金流，还可以通过物业的增值抵御通货膨胀。”

　　由于竞争加剧，外资出现了几大趋势。一方面，外资已经从单纯购买现成的物业，转变为参与开发流程，从购买土地开始，参与整个开发，以获得更高利润。去年年底，全球最大的地产开发商之一的美国汉斯公司投资17亿元人民币开发新江湾城C5地块，就是一个标志性的事件。

　　另一方面，更多的外资基金选择与本地的开发商合作，设立合资公司，共同开发。如万科与新加坡凯德商用产业有限公司合作；美国对冲基金管理公司Aetos Capital与中国人寿“牵手”，共同在中国房地产市场展开合作；荷兰ING房地产机会基金也联合国内地产商，频频出手。

　　“从购买现成物业转为开发，要承担政策风险、市场风险和运营风险，风险高了，回报自然就提高。从买地到最终落成，要拿十几个批文，这需要时间和社会资源。这是刚进入中国的外资没法做到的。”李杰如是说。

　　此外，转战二线城市，成为不错的选择。二线城市利润相对较高，主要是因为成本较低、竞争较小，而且二线城市对优质物业的需求不断上升。

　　只要人民币继续升值，外资就会源源不断地涌向上海写字楼市场。可以肯定，未来上海写字楼市场将延续过去5年的增长态势。届时，除了新老外资的“交棒”之外，外资和中国资金的博弈，也将在浦江两岸拉开序幕。



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