上海办公室装修公司

与所有的生意一样，写字楼开发、出售抑或持有，最终的目标是为企业带来现金流，所以，在必要的时候，开发商将写字楼出售给机构或者打包上市，是两种最常见的盈利模式，无论是“过手型”整体出售，还是为“出售型”而打造，其经营的形式与放手时间不同，可目的相同，打包上市也是如此。舍得、舍得，有舍才有得，舍旧项目得资金赢得新项目，才是企业发展之道。

    花旗出花招

    如果没有记错的话，一年多以前，业内还有一场关于外资在上海收购各类商用物业目的的无聊争论。当时一方的观点是，外资购买写字楼以及其他大宗物业并不仅仅为了实现短期套现，相反，若是它们愿意长期持有的话，对于中国房地产行业以及这些被低价收购的物业是“喜莫大焉”的一件事情。但是，不到一年时间里，我们便看到了将这些物业转手以套现的例子。

    而今，境外机构投资者在中国大城市的一宗又一宗房地产收购案仍在不断上演，但早期进入的一些巨头们却开始悄然将手头资产卖出。今年以来，上海已经有三家的投资基金成功出售此前收购的物业，套现的各家均赚得盆满钵满。在跟随者们前赴后继时，他们选择了悄然抽身。

    两年前的收购在今天有了高额的回报。从２００５年年初始于上海的那股频繁收购大宗商用物业热潮，是不是会演变成现在的套现风潮？

    不久之前，香港上市公司资本策略（０４９７．ＨＫ）宣布，与天安中国（００２８．ＨＫ）合资收购上海永新广场。根据协议，策略资本与天安的合资公司以１．０５亿美元的价格买下上海永新广场１００％股权。

    永新广场的主要所有者是花旗集团名下的房地产投资基金，２００５年１１月，花旗集团以５０００万美元的代价收购上海永新广场７５％股份。对于花旗来说，永新广场总面积约２．９万平方米，原来的收购价格折合每平方米人民币２．７３万元，此次转手，离当初收购还不到两年时间——到如今，９月份成功出手，短短一年半多的时间里，永新广场仅仅物业升值就超过５０％，而两年来，永新广场的租金回报在每年５０００万元人民币左右。

    花旗的房地产部门在接受媒体采访时表示，此次出售主要是因为已经获得了足够的增值回报，另一方面考虑到２００８年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，未来写字楼大厦继续增值的幅度可能未必理想，但如果有合适的机会，花旗还是会进行收购。

    有出必有进

    事实上，这已经是今年上海写字楼市场公开的第三宗外资套现实例。有人退出，有人选择进入，商业房地产市场应该就是这样才是正常的。

    ２００７年１月，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国养老基金ＳＥＢ。何其熟悉的画面。对大宗收购有一定关注的业内人士立即可以想到，新茂大厦就是外资基金在上海收购的第一波物业群——２００５年１月，澳洲麦格里集团旗下基金公司ＭＧＰＡ成功收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，交易金额达９８００万美元，合计人民币约８亿元。当时有报道称，这是海外基金收购上海物业的第一单，也是当时上海最大宗的整幢物业成交个案。１年多以后，同样的情况如法炮制了一遍。这次交易让麦格理银行成功套现２．５亿美元。

    今年７月，同样的情况继续上演。曾在当年创下上海写字楼外资收购金额最高纪录的上海高腾大厦，被高盛持有两年之后，再次觅得接盘买家。此次高腾大厦的转手价格约为１．５亿美元，折合人民币约１１．４亿元。高腾大厦二次转手交易中涉及的买家还是德国基金ＳＥＢＩｍｍｏｂｉｌｉｅｎ与新加坡太平星集团（Ｐａｃｉｆｉｃｓｔａｒ）。

    频频收购再转手，是写字楼投资最典型的套现模式。虽然它对上海房地产市场引起了不小的波澜，可是在人民币升值与外资基金汹涌而入的时期，这样的做法恐怕是最“正常”不过的。

    烂尾到烂漫

    当然，有套现需要的并非是外资基金。对于一些投资、开发、持有物业一定时间的开发商，为了盘活资产，获得更稳妥的现金流，将手头上的写字楼打包上市是一个选择。自然也包括“烂尾楼”。这种做法既可以省去了低效的巨额投入，又能在出售后赚得溢价，一举多得。当然，这种做法的关键在于，能够找到合适的“退路”。而很多国际机构投资者对如今中国的“烂尾楼”感兴趣，在此利好因素下，将“烂尾楼”打包，进行分拆上市，可方便这些机构投资者入股操作。

    去年已竣工的甲级写字楼大连希望大厦，就是由瑞安建业和摩根大通牵头的投资财团全资拥有。该项目总楼面面积８．８万平方米，今年２月完工，办公室及零售空间已经开始出租，已完成出租比例２５％。青岛的中环国际广场（前称中成大厦），也是瑞安建业拥有５０％权益并牵头国际财团共同投资。

    瑞安集团是将“烂尾楼”打包进行得极其专业的一家。２００７年４月１２日，瑞安集团在其公司年报发布会上宣布，拟将旗下位于内地的几个“烂尾楼”项目进行打包，新注册一个“中华汇房地产有限公司”，年内在欧洲或亚洲交易所进行分拆上市。

    事实上，从２００５年９月开始。罗康瑞的瑞安建业（０９８３．ＨＫ）开始从事收购停建工程项目。其运作模式是，将收购现有的停建工程项目并改装出售，“作为公司未来主要业务之一”。仅２００６年一年，通过这些“烂尾楼”项目，其已净赚近１０００万元。粗略一算，这些“烂尾”项目的平均回报率竟然超过了４０％。当时，罗康瑞旗下的瑞安建业与瑞安房地产业务已经各自形成了鲜明的主线：瑞安建业经营收购停建项目改装，瑞安房地产则以市中心大型旧城改造为主攻方向。

    资料显示，仅仅２年不到的时间，瑞安建业就已经拿下分别位于北京、成都、大连和青岛的包括住宅、写字楼和购物商场，总面积约４２万平方米，净资产约２３亿元人民币的５个项目，并全部注入“中华汇”。

    “我们一般会在项目的后期介入，因而市场风险大减”，罗康瑞的话多少道出这种生意的“讨巧”之处。正因为海外资本对于中国这类“项目”的意味深长，才能让“烂尾楼”计划的退出机制这样顺利，毕竟，对于“中间人”瑞安来说，收购的物业需要由自己精心挑选、打造、包装，但是一旦没有办法抽身而去，则意味着失败，虽然公司考虑过长期持有、出租比较理想的项目，可以获得稳定的现金流，但是，这种同时可以稳定股价的做法对于以暴利诱惑而言，可谓黯然失色。因为对于瑞安的烂尾楼项目来说，有路可退，才是既定计划。

    打包要大包

    虽然，专门成立“烂尾”写字楼投资的上市公司是有点“讨巧”，但也有公司选择将所持有的商业项目共同打包上市的例子。为了获得现金流，企业往往都会选择出售一部分项目予以套现。多个大名鼎鼎的公司都有这样的做法。

    比如，恒基兆业的“阳光房地产基金“就是其一。其中的打包项目，就包括了是将其在香港的新都城一期商场及上水中心商场连车位、多个楼层写字楼的全体估值，价值就可达到总共近４３亿港元。同时基金中还可包括非上市公司资产。

    还有，若非受股市影响，新鸿基的创纪房托基金也不会被搁置——这项房地产投资信托基金，主要为新鸿基在香港持有的写字楼、工商综合及工业物业组合。而新鸿基地产也正拟将包括创纪之城１及３期等１０项写字楼物业组成创纪房托基金分拆，创纪基金的资产规模逾７０亿元，共有１０个项目，物业分别为工贸及写字楼，集资额约２８亿元。

    “目前很多内地项目都在寻找新的出口，例如一些物业已经在寻求去香港，或者新加坡上市。这将成为内地物业套现的一种新潮流。”一位香港的专家表示。

    但是，写字楼项目是不是适合呢？“在上市的过程中，散卖的办公楼或者商铺，因为之后很难形成房地产信托基金。所以整体出租项目就显得十分有优势。更重要的是，打包在一起，就是创立了一个新的概念，其价值远比单纯的项目要高许多。在互补情况下，好项目搭坏项目更好卖。所以，多个房地产项目搭配之后的情况是，更有利于上市，获得现金流。”

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